今回からはタイだけに留まらず、「そもそも海外不動産を購入するためには？」という視点でお伝えできればと思います。もちろん、タイでの不動産投資も良いのですが、タイに限らず他国においてもメリット・デメリットは存在します。
ですので、ここからはタイ以外の国について書いていきたいと思います。
では、「海外の不動産を購入しよう」と思った時に、どのような判断基準があるのでしょうか？様々な要素があると思いますが、一度整理してみましょう。
もちろん、想いがある国であったり、仕事で住んだことがあったり、ビジネスで関係性があったり、など個々人の考え方はそれぞれだと思います。ですが、できる限り客観的に整理をしてお届けできればと思います。
1.国の分類
世界には約200の国があります。その中で日本が承認をしている国は196カ国です。この中から投資する国を選ぶとなれば、非常に難しいので、まずは大枠の部分で分けていきたいと思います。
図1：国の分類
出典：JICA、世界銀行等よりエイリック作成
文字が小さくて申し訳ございませんが、世界の国を分類するのには色々な指標があります。今回はJICAのデータを中心に分類をしましたが、先進国、中進国、開発途上国の3分類で大きく分けてみました。
日本はもちろん先進国です。そして、不動産投資をするのにあたって、やはり重要なのは「そもそも外国人が購入できるか？」という点ですが、先進国であればほとんどの国で日本人は不動産を購入することができます。
一方で中進国、開発途上国では「外国からの投資が欲しいために限定的に購入できる国」と「外国に支配されないために、そもそも外国人が不動産を購入できない国」に分かれます。さすがに200カ国全て調べていませんが、大枠を掴むためにこのような分類を行いました。
そして、基本的には
■先進国はローリスク・ローリターン（想定利回り2%-4%）
■中進国はミドルリスク・ミドルリターン（想定利回り3%-6%）
■開発途上国はハイリスク・ハイリターン（想定利回り5%-8%）
になると思ってもらって結構です。もちろん、個別案件に関してのリスクやリターンが変わるのは当然ですが、イメージとしては上記のような想定利回りに収斂していく形になります。
2.在留邦人数
ここで、大枠のイメージを掴んでいただいて、そこから具体的に国を見ていくという作業になっていきます。ここからはかなり個別性が出てくるので、一概にどこの国がベスト、ということはありません。ですが、不動産投資、賃貸仲介・管理、売却などを考えると言語が得意な方は関係ないかもしれませんが、多くの方は「日本語での対応」がベストだと思います。
そういう意味では「在留邦人数が多いかどうか？」という軸で検討するのがリスクヘッジに向いています。例えば、非常に不動産の値上がりチャンスがある開発途上国に投資したい、と言っても、日系不動産会社が不在で自分だけでその物件を購入・賃貸管理をするというのは正直非常に厳しい戦いになりますし、おそらく騙されて終わりです。
ということで、在留邦人数が多い国と都市のランキングを出してみました。図2と図３をご覧ください。
図２：【国別】在留邦人数ランキング
出典：外務省「海外在留邦人数調査統計」令和6年10月1日現在より
図３：【都市別】在留邦人数ランキング
出典：外務省「海外在留邦人数調査統計」令和6年10月1日現在より
両方のランキングを見ていただいてもわかる通り、在留邦人数が多いのは先進国です。特にアメリカとオーストラリアが多く、中国やタイなどアジア圏が少し減少傾向です。
ただ、都市別に見ると、ロサンゼルスとバンコクが抜けており、上海が減少しています。どうも日本人はこの2都市が好きだなと思います。不動産投資においてもロサンゼルスとバンコクはやはり人気の都市になっています。
このように国の成熟度合いや日本人が多く住む国や都市を踏まえ、ここにご自身が何となく「この国はどうだろう？」と思う国をだいたい5-6カ国くらいに絞って検討するのと整理しやすくなります。
ここで多くの方が、アメリカ・カナダ・オーストラリア・イギリス、タイ、マレーシア、シンガポールのような国が残ってくると思います。そして、ここからは予算もあるので、予算を踏まえた上で選別をしていけば良いと思います。
そして5-6カ国に絞った段階で図4のような形で落とし込んでください。
3.海外不動産の選定の流れ
図４：海外不動産の選定の流れ
さて、上記の図は具体的な物件までの流れを書いていますが、①の段階で、それぞれの国でどのようなルールやメリット・デメリットがあるかを確認していきます。特に不動産投資において重要なのは、その国の法制度や商習慣になります。
また国によっては外国人富裕層向けの優遇措置のあるビザがありますので、ぜひ調べてみてください。
特にビザに関してはその時の政権や経済事情などによって大幅に変わることがあるので、永住権がお金で買えたり、不動産を購入することで移住の権利をもらえたり、など多種多様なプログラムが各国で用意されています。
ぜひ投資ではなく、教育移住などをご検討されている場合は各国ごとに調べてください。
4.まとめ
最後に、海外不動産投資において、国選びは非常に難しいものです。そのため、多くの方が「ご自身が好きな国」や「実際に住んだことがある国」などを最初の選択に入れるケースが多いなと感じます。
やはり、海外不動産を購入するということは、「その国と長く付き合う」ということですから、良い事ばかりでもありません。
厳しい時、難しいと感じた時に、「でも、この国のことが好きである」とか「この国と付き合ってよかった」と心の底から思える国で投資した方がより前向きになりますので、ぜひ数字や理屈で行き詰まったら、ご自身の感情に素直になってみてください。
意外とその方が成功しているケースもあります。ぜひワクワクしながら世界の国から選んでください。
